¿Cómo compran una casa en Japón los extranjeros? Cómo encontrar y comprar una casa.

fecha de actualización 2024/05/06

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Aspecto exterior de las viviendas unifamiliares en Japón.

Muchos extranjeros preferirían comprar una casa en propiedad en lugar de alquilarla si van a vivir en Japón de forma permanente o durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, debido a las diferencias lingüísticas y culturales, algunos pueden encontrar un obstáculo a la hora de comprar una casa en Japón.

Este artículo explica en detalle el proceso y las precauciones para los extranjeros que compran una casa en Japón, desde cómo encontrar una propiedad hasta los trámites posteriores a la compra. Se recomienda a los extranjeros que estén pensando en comprar una casa en Japón que consulten este artículo.

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Lo que los extranjeros deben saber sobre la compra de una casa en Japón

Si va a vivir en Japón de forma permanente o durante un largo periodo de tiempo, muchas personas prefieren comprar una casa de su propiedad en lugar de alquilarla. Los extranjeros necesitan entender algunos puntos importantes a la hora de comprar una casa en Japón. A continuación, explicamos en detalle el precio de mercado de las casas en Japón, las restricciones para que los extranjeros compren casas y terrenos, y algunos puntos importantes a tener en cuenta en relación con las hipotecas.

Cotización de los precios de la vivienda en Japón.

El precio medio de una casa unifamiliar nueva en Japón es de aproximadamente 35 millones de yenes para las casas construidas para la venta y 45 millones de yenes para las casas construidas a medida. En Tokio, los precios son ligeramente superiores a la media nacional, unos 40 millones de yenes para las casas construidas para la venta y 50 millones para las construidas a medida.

Sin embargo, se trata de precios medios y los precios varían mucho según el grado y la ubicación de la propiedad. Por ejemplo, una casa de segunda mano barata puede costar menos de 10 millones de yenes, mientras que una de lujo puede superar los 100 millones. Es importante encontrar la propiedad adecuada entre una amplia gama de opciones que se ajusten a su presupuesto.

Para saber más sobre los precios de la vivienda en Japón, consulte el siguiente artículo.
▶︎ ¿Cuánto cuesta una casa en Japón? Cotizaciones de precios y puntos clave para comprar una propiedad.

No hay restricciones para que los extranjeros compren casas o terrenos.

Según la legislación japonesa, los extranjeros tienen garantizados los mismos derechos de compra de casas y terrenos que los japoneses. No hay restricciones basadas en la nacionalidad o el estatus de residencia, e incluso aquellos que no tienen estatus de residente permanente o que residen fuera de Japón pueden comprar libremente bienes inmuebles en Japón.

No obstante, pueden exigirse determinados trámites después de la compra. Por ejemplo, si un residente extranjero adquiere una propiedad en Japón, está obligado a informar al Ministerio de Finanzas. Estos trámites se explican con más detalle en la sección "Cómo comprar una casa en Japón y mudarse", más adelante.

Las hipotecas son desventajosas sin residencia permanente.

Las instituciones financieras japonesas permiten a los extranjeros adquirir bienes inmuebles mediante hipotecas. Sin embargo, los criterios de préstamo suelen ser más estrictos para quienes no tienen estatus de residente permanente.

Los puntos clave para que los extranjeros sin residencia permanente puedan obtener un préstamo hipotecario sin problemas son los siguientes.

Aporte documentación que demuestre que dispone de ingresos estables.
Tener un avalista en Japón.
Prepara un pago inicial mayor.
Prueba de que le queda mucho tiempo de visado.

Estas condiciones facilitan a los extranjeros sin residencia permanente la obtención de una hipoteca. Sin embargo, como las distintas entidades financieras tienen criterios diferentes, se recomienda consultar previamente a varias entidades financieras.

Para más información sobre hipotecas para extranjeros sin residencia permanente, consulte los siguientes artículos.
▶︎ Sin residencia permanente Guía de préstamos para extranjeros

Hagamos una cuenta bancaria y un sello japoneses.

Al comprar una propiedad en Japón, es necesario tener una cuenta bancaria en Japón. Esto se debe a que la cuenta bancaria japonesa se utilizará para pagar el precio de compra y para obtener un préstamo hipotecario. Si aún no ha abierto una cuenta, debería hacerlo lo antes posible.

Otra costumbre peculiar de Japón es el uso de sellos en lugar de firmas en los contratos. Como los sellos también se exigen en las transacciones inmobiliarias, es necesario tener preparado su propio sello.

Abrir una cuenta bancaria y obtener su sello personal son también pasos importantes para comenzar su vida en Japón. Prepararlos antes de comprar una propiedad facilitará el proceso.

Para más información sobre cómo abrir una cuenta bancaria, consulte el siguiente artículo.
▶︎ Explicación de las condiciones para que los extranjeros abran una cuenta bancaria, documentos necesarios y bancos recomendados.

Cómo encontrar una casa en venta en Japón

Uso de sitios web de información sobre vivienda

Los sitios web de información sobre vivienda en Internet son una herramienta práctica para buscar fácilmente información inmobiliaria en todo Japón. Algunos sitios típicos son SUUMO y HOME'S.

En estos sitios web, puede encontrar fácilmente propiedades que se ajusten a sus criterios especificando la zona, el acceso, la distribución y el precio. La amplia recopilación de información inmobiliaria le ayudará a buscar una vivienda de forma eficaz.

No obstante, la información del sitio web la facilita el vendedor y puede diferir de las condiciones reales del inmueble. Si está interesado en una propiedad, siempre es aconsejable comprobarlo in situ.

Póngase en contacto con la agencia inmobiliaria.

También puede obtener información sobre propiedades visitando una agencia inmobiliaria en persona, por teléfono o por correo electrónico. Las agencias inmobiliarias pueden presentarle propiedades que no figuran en los sitios web de información sobre vivienda.

Otra ventaja es que puede consultar directamente con el personal de la agencia inmobiliaria y puede dar información detallada sobre sus necesidades. Sin embargo, muchas agencias inmobiliarias japonesas no cuentan con personal que hable idiomas extranjeros.

Por lo tanto, si le resulta difícil comunicarse en japonés, es posible que tenga que llevar un intérprete o buscar una agencia inmobiliaria que pueda prestar servicios en un idioma extranjero. Últimamente, cada vez son más las agencias inmobiliarias que ofrecen servicios para extranjeros, por lo que es aconsejable investigar un poco de antemano.

Aproveche las ventajas tanto de los sitios web de información sobre la vivienda como de las agencias inmobiliarias para encontrar su casa ideal.

El proceso de compra de una casa en Japón y la mudanza

El proceso de comprar una casa en Japón y mudarse es básicamente el mismo que para los ciudadanos japoneses, pero hay algunos puntos a tener en cuenta que son específicos para los extranjeros. En esta sección encontrará una explicación detallada paso a paso del proceso desde que empieza a buscar casa hasta que se muda.

1 . Encontrar una casa/visitar una propiedad

En primer lugar, decide la zona en la que quieres vivir, tu presupuesto y el tamaño que necesitas, y luego empieza a buscar una propiedad. Utiliza sitios web de información sobre vivienda en internet y agencias inmobiliarias para encontrar propiedades que se ajusten a tus requisitos.

Si le interesa una propiedad, no deje de visitarla. Es importante comprobar no solo la distribución y las instalaciones, sino también el entorno, la luz solar y el ruido.

Si vive en el extranjero y le resulta difícil visitar el inmueble, pregunte a la agencia inmobiliaria si es posible visitarlo por Internet.

2. presentación de un certificado de compra

Una vez que se ha encontrado una propiedad y el comprador ha decidido comprarla, se presenta al vendedor un certificado de compra. Se trata de un documento que demuestra que el comprador ha aceptado formalmente comprar la propiedad.

Sin embargo, la presentación de un certificado de compra no concluye un contrato. Es solo una expresión de intención de compra, por lo que puede dejar de comprar más adelante.

3. solicitud de hipoteca (precalificación)

Si quiere pedir un préstamo hipotecario, debe someterse a una preaprobación del préstamo en una entidad financiera antes de firmar el contrato. Si la aprobación previa es satisfactoria, se expide un certificado de aprobación.

Al presentar este certificado a un agente inmobiliario, puede demostrar que espera poder adquirir una propiedad con una hipoteca.

4. explicación de asuntos importantes

Una vez completada la precalificación para el préstamo, llega el momento de firmar el contrato de compraventa. Antes de firmar el contrato, un agente inmobiliario le explicará cuestiones importantes.

En la sesión informativa sobre asuntos importantes se explican los derechos sobre la propiedad, los detalles del contrato, las cargas de los costes y otros asuntos importantes. Asegúrate de entender bien el contenido y pregunta cualquier duda que tengas.

Si un extranjero no entiende bien el japonés, existe la posibilidad de que se pasen por alto explicaciones importantes. Es necesario tomar medidas como tener preparados de antemano documentos traducidos a la lengua materna o contar con la presencia de un conocido que domine el japonés.

5. firmar un contrato para comprar una casa.

Una vez finalizada la explicación de los asuntos importantes, se celebra un contrato de venta. En el contrato se acuerdan el precio de compra, el plazo de entrega y el depósito.

En las transacciones inmobiliarias japonesas, es práctica común pagar un depósito. El depósito se considera parte del precio de compra y se paga por adelantado para establecer una relación de confianza entre el vendedor y el comprador.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el depósito, una vez pagado, no es reembolsable aunque el contrato se cancele por conveniencia del comprador.

6. contratos hipotecarios.

Al mismo tiempo que el contrato de compraventa, también se firma el préstamo hipotecario. En el momento del contrato de préstamo suelen exigirse los siguientes documentos

tarjeta de residente
pasaporte
certificado de residencia
certificado de pago de impuestos
(depósito) libreta
certificado de registro oficial de un sello
Justificantes de ingresos (por ejemplo, retenciones o declaraciones de la renta)
contrato de venta
Certificado de registro del edificio.
Certificado de registro de la propiedad.
permiso de obras
Prueba de fondos propios (por ejemplo, certificado de saldo bancario)

Los documentos exigidos varían de una entidad financiera a otra.

7. conseguir una llave de la casa

Una vez formalizado el contrato de préstamo y el precio de compra, recibirá por fin las llaves de su casa. Ahora es usted el nuevo propietario de la casa.

8. registro de la propiedad

Para transferir oficialmente la propiedad de una vivienda, es necesario registrarla en la Oficina de Asuntos Jurídicos. La solicitud de registro suele hacerla un escribano judicial u otro profesional.

Los documentos necesarios para solicitar la inscripción son los siguientes.

formulario de solicitud de inscripción
contrato de venta
Información sobre la causa del registro (por ejemplo, certificado de sello del vendedor, certificado de residencia)
Información de identificación del registro (por ejemplo, certificado del sello del titular del derecho, certificado de residencia)
certificado de tasación
Comprobante de pago del impuesto de matriculación
Poder notarial (si solicita un secretario judicial o similar).

El procedimiento de solicitud de registro consta de los siguientes pasos.

preparar los documentos necesarios
Pagar el impuesto de matriculación.
Preparar una solicitud de registro.
Presentar una solicitud de registro al Departamento Jurídico.
Recibir un aviso de identificación de registro una vez completado el registro.

Se recomienda solicitar el registro lo antes posible tras la celebración del contrato de compraventa. Esto se debe a que, hasta que no se haya completado el registro, no puede decirse que se haya completado la transferencia legal de la propiedad.

9. informar al Ministro de Hacienda

Cuando un extranjero residente fuera de Japón adquiere un bien inmueble en Japón, debe presentar un informe al Ministerio de Finanzas. El plazo es de 20 días a partir de la adquisición del inmueble.

Los documentos necesarios para la notificación son los siguientes.

Informes sobre la adquisición de bienes inmuebles y otros activos.
Copia del contrato de compraventa de la propiedad
certificado de asuntos registrados
Copia del pasaporte
Copia de la tarjeta de residencia (si reside en Japón)

El informe se presenta a las autoridades financieras o fiscales nacionales competentes. Hay tres formas de presentar el informe

Traer en persona
Dirección postal.
Solicitud electrónica.

Utilizar la solicitud electrónica es una forma cómoda de completar el procedimiento en línea. Para realizar una solicitud electrónica, es necesario registrarse previamente en el Sistema electrónico de declaración y pago de impuestos (e-Tax).

No declarar puede acarrear sanciones. En caso de duda, se recomienda ponerse en contacto con la oficina local de Hacienda o con la Administración Tributaria Nacional.

Este es el proceso general para comprar una casa en Japón y mudarse a ella. Desde la búsqueda de una propiedad hasta los diversos trámites, hay puntos a tener en cuenta en cada paso, así que asegúrate de entender bien el proceso.

Si quiere comprar una casa a un precio razonable, el "banco de casas vacías" es un buen punto de partida.

Los precios de la vivienda en Japón están en alza, y se necesita una gran cantidad de dinero para adquirir una nueva propiedad, sobre todo en los centros urbanos. Sin embargo, aunque su presupuesto sea limitado, puede comprar una casa barata con algo de ingenio.

Una forma recomendable de hacerlo es recurrir a los "bancos de viviendas vacías" que gestionan las distintas autoridades locales. Utilizando un banco de viviendas vacías, es posible que pueda adquirir una propiedad a un precio más razonable que el de mercado.

¿Qué es un banco de viviendas vacías?

Un banco de viviendas vacías es un sitio web de información inmobiliaria gestionado y operado por las autoridades locales. Los ayuntamientos recopilan y publican información sobre las viviendas desocupadas que desean vender o alquilar con el fin de promover el uso eficaz de las viviendas desocupadas.

La mayoría de las viviendas registradas en el banco de viviendas vacías son de segunda mano, más antiguas, pero los precios se mantienen bajos.

Ventajas de un banco de viviendas vacías.

Los bancos de viviendas vacías le permiten buscar casas de segunda mano, que pueden resultar considerablemente más baratas que comprar una casa nueva. Las viviendas vacías suelen ser más baratas que las viviendas de segunda mano normales y es posible encontrar gangas.

Además, si compra una casa a través de un banco de viviendas vacías, puede acogerse a diversas subvenciones del municipio. Las subvenciones disponibles varían de un municipio a otro.

Para más información sobre el Banco de Viviendas Vacías, consulte los siguientes artículos.
▶︎ Visita obligada para extranjeros ¿Qué es un "banco de viviendas vacías" (akiya banks)? Ventajas explicadas.

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resumen

El proceso de compra de una vivienda en Japón para un extranjero es prácticamente el mismo que para un japonés, pero hay que tener en cuenta algunos puntos.

En primer lugar, es importante conocer el mercado inmobiliario y los precios en Japón, y encontrar una propiedad que se ajuste a su presupuesto. A la hora de contratar una hipoteca, ten en cuenta que los criterios de elegibilidad difieren en función de si tienes o no un visado de residencia permanente.

Es eficaz utilizar los sitios web de información sobre la vivienda y las agencias inmobiliarias para buscar propiedades, pero como sólo hay un número limitado de agencias inmobiliarias que puedan tratar con lenguas extranjeras, es necesario tomar medidas como llevar un intérprete si es necesario.

El procedimiento de compra implica pasos complejos, como explicar asuntos importantes, contratos de venta y acuerdos hipotecarios. Si no entiende del todo el idioma japonés, pida que le traduzcan el material a su lengua materna para garantizar una comprensión total.

Tras la compra, hay que registrar la propiedad e informar al Ministerio de Hacienda. Estos trámites suelen realizarlos profesionales, pero es importante conocer los documentos y procedimientos necesarios.

Con la preparación y los trámites adecuados, los extranjeros pueden comprar una casa en Japón y empezar una nueva vida.

Después de comprar una casa en Japón, también se recomienda contratar un seguro de hogar para cubrir cualquier eventualidad. Para saber más sobre el seguro de hogar para extranjeros y los tipos de seguro específicos de Japón, consulte también los siguientes artículos.
▶︎ La situación del seguro de hogar en Japón Seguros y tipos de seguros para extranjeros.